阳光理想城并不理想？

赤膊医生

现今的上海，能买到单价10000以下的新房？而且不是9000一平，不是8000一平而是5800一平；不是在金山，也不是在崇明，而是在上海最早开发的郊区之一松江？ 这个名为阳光理想城的位于松江老城区的新盘最近以其5800元/平的超低开盘价吸引了许多购房者的眼球。然而，记者实地调查后发现，所谓的超低价房是一处无产权"以租代售"的问题房，其购买自住和投资风险都极高，阳光理想城对于迫切希望置业的买家来说并不"理想"。[详细]

不是买房而是"租房"

阳光理想城项目位于松江老城，由于轨道交通九号线目前只到松江新城，因此前往这个项目的路程极其坎坷，网易房产的记者经过金山铁路加公交车，花费了大约1个半小时的车程才抵达了售楼处。 售楼处位于一家招待所内，显得有些"山寨"。售楼处内部的装潢也比较简陋，除了一个接待处以外，有几张洽谈的桌子，但都摆放随意，看上去也不够干净整洁。现场还有数个广告易拉宝，除了几个优惠活动的，有一个红底白字印有"租赁业务办理流程"的易拉宝吸引了记者的注意，当时却不曾想到这是之后发生的对话的一个重要伏笔。 销售小付热情地接待了记者，"我们这个房子自己住真的是很实惠的，你要两房还是三房？"小付表示，他们主推的是70平的两房和90平的三房，为多层公寓，均价5800元/平。 没介绍几句，小付就拉着记者去看样板房了。样板房距离售楼处有一定的距离，从外观来看，房源外观和一般的公寓没什么区别，底层甚至是挑空留作车库用，大部分房源都已经是现房在售。 样板房是实物样板间，一共只有70平和90平两种户型的房源，样板房的装修和售楼处一样"朴实"。虽然早就知道项目是50产权的房子，但在参观样板房期间，小付坦言项目是"以租代售"的形式在卖，还是令记者大吃一惊。 "我们这个项目是50年的产权，而且是集体产证，不能分割成小产证，所以我们只能租不能卖，只能和你签租赁合同。"小付并没有回避这一点，他表示项目是工厂的生活配套房，所以可以通水电煤，且执行普通住宅水电煤的收费标准。 "当然了，现在社会上也有很多我们这种类似的项目，说会和你签约有小产证，但实际上不可能办的出来的，抱着负责任的态度我们和你们签租赁合同，虽说是租赁，但其实就是卖给你，一次性租给你50年，一直到产权到期，租赁合同可以公证的，不会有什么问题。"小付解释说，一旦产权到期，业主接下来就是直接和国家和政府沟通了，至于付钱续租什么的，按照届时的相关规定就可以了，开发商并不会从中周旋或者获益。 之后，记者回到售楼处时，再看到那一个"租赁业务办理流程"的易拉宝，才明白它摆在那里的含义，且上面分别写着长期租赁和短期租赁的操作流程，进一步证实了这个项目实际上是个"以租代售"的无产证项目。。 [详细] 　 记者原本以为，这个房子之所以卖得便宜只不过因为它是50年的产权房，但没想到它实际上根本不是卖而是租。从外立面来看，这个项目倒和一般的公寓没什么区别。

神奇的工业生活配套用地

一般来讲，工业用地或者商业用地，水电煤的接通与否以及标准都与普通住宅不尽相同。而构建阳光理想城的土地之所以可以建造普通住宅标准的房子，正是和小付提到的"工业生活配套房用地"这一说辞有关。 按照小付的说法，这土地的用途原本就是用来为工厂建造配套的生活住宅的，所以可通水电煤，也执行一般的水电煤收费标准。一般来讲，这样的用地应该搭配工业仓储的用地。 据记者在现场的观察，阳光理想城项目周边都是一些电子元件的工业厂房，紧靠着项目的就是该区域最大的公司——达丰电脑的工厂和员工宿舍。但阳光理想城项目本身并没有相应的厂房或者工业仓储用地。 "用地究竟是什么性质具体要看出让文件，所谓的配套并非土地用途，配套可以是商业配套，可以是办公配套，也可以是住宅配套，用途决定土地的性质，这要以出让文件为主。"有业内人士向记者解释到，销售所说的那种工业产权的住宅性质的土地或许是一种非经营性用地，可能存在，但也不能完全听信销售的一面之词。 小付表示，阳光理想城的开发商尊达实业旗下还有一个位于洞泾的项目，也是这种产权性质的项目，而如今市面上，这类性质的项目也不少。但记者在网上并未查到过类似的项目的公开资料，而尊达实业旗下的这幅地块的状态也并未查到。 "现在工业用地也是招拍挂的，根据出让文件能够查到土地的用途，但早期的地就很难说了，而且也未必是通过招拍挂的途径。"业内人士表示。而根据小付的说法，尊达实业旗下几乎都是这样性质的用地，或许是在取得土地方面，有固定的渠道。[详细] 　 项目一墙之隔就是达丰电脑的员工宿舍，据说租金每人400元一个月。所以记者怀疑这块地也是原本也是做宿舍房用的。

多重风险不可低估

5800元/平，总价40万左右，对于如今的打工族来说，听上去是十分美好的，然而近距离接触了这个房源以后，才发现购买这套房子之后或许会面临更大的麻烦。 第一点因为是"以租代售"且没有产证，所以40万元的总房款需要一次性付清，而并非像一般的住宅一样可以先付首付，余款再通过公积金或者银行贷款。 "这样一来，对于自住需求还是有点压力的。"有业内人士指出，如果不针对自住客群，这样的房子对于投资客来讲意义并不大。"因为没有产证，所以这个房子不能出售只能转租，而这个区域的投资回报率并不低。" 记者简单算了一笔账，按照5800元单价的70平两房计算，房屋总价在40.6万元，50年的"长租"的话，相当于每月租金677元。而据记者了解，周边的工厂宿舍的租金是一人每月400元。如果考虑租给周边的工人的话，或许会有微薄的收益，但收益率显然不高，还要面临转租无产证的风险。 更不用说该房源不能落户口等后续的问题了。 不过，撇开收益等问题不说，即便单纯自住用，这个项目最令人担忧的还是产证和合同问题。北京盈科（上海）律师事务所房地产开发法律事务部主任宋安成指出，首先，所谓50年的租赁并不存在。"租赁最多不能超过20年，所以所谓50年的租赁是不符合规范的。"其次，宋安成表示，开发商把这种明知不能卖的房子拿出来"以租代售"，显然就是打擦边球的做法，这样的做法本身是规避法律的行为，因此即便销售人员表示租赁合同可以通过公证等手段证明合法性，但最终法律可能视其为无效，要求强制解约，而这最终受最大伤害的还是购房者。 "花了一大笔积蓄买的房子被强行解约收回，我想购房者都不想面临这样的结局，所以说，这个房子的风险是非常大的，购房者购买前需要三思。"